5月17日，中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中山市自然資源局和國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局聯(lián)合出臺《中山市持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，主要內(nèi)容包括：
一、明確地價(jià)款價(jià)格比例。自然資源部門在簽訂土地出讓合同時(shí)，對用途為城鎮(zhèn)住宅、商服兼容的房地產(chǎn)用地，分別明確不同用途對應(yīng)土地使用權(quán)的價(jià)格比例，為企業(yè)成本核算提供更清晰明確的依據(jù)。
二、優(yōu)化調(diào)整容積率補(bǔ)繳地價(jià)款支付方式。2024年至2025年期間，國有協(xié)議出讓經(jīng)營性建設(shè)用地申請辦理調(diào)整容積率可約定分期繳納出讓價(jià)款，土地使用權(quán)人于簽訂出讓合同變更協(xié)議之日起30日內(nèi)必須支付出讓價(jià)款50%的首付款，余款（出讓價(jià)款50%）需于簽訂出讓合同變更協(xié)議之日起365日內(nèi)一次性付清，土地使用權(quán)人在繳納第二期出讓價(jià)款時(shí)，按照第一期土地出讓價(jià)款約定繳納之日中國人民銀行公布的一年期貸款利率，向出讓人繳納當(dāng)期土地出讓價(jià)款的利息。土地使用權(quán)人已繳納50%出讓價(jià)款，且已足額繳納總出讓價(jià)款對應(yīng)的契稅和印花稅的，可憑出讓合同變更協(xié)議、繳款票據(jù)、完稅憑證等辦理開發(fā)報(bào)建（辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證）；剩余50%的出讓價(jià)款，土地使用權(quán)人應(yīng)按出讓合同變更協(xié)議約定的繳納時(shí)間支付完畢，并在付清剩余出讓價(jià)款，補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款對應(yīng)利息的契稅和印花稅后，方可按相關(guān)規(guī)定申請辦理商品房預(yù)售許可證。
三、調(diào)整開竣工違約責(zé)任核算規(guī)則。新出讓用地，開工違約的，不計(jì)收開工違約金，超過出讓合同約定的開工日期滿一年未動工開發(fā)造成土地閑置的，按閑置土地處置的相關(guān)規(guī)定處理；竣工違約的，逾期每3個(gè)月按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額的1.5%計(jì)收，不足3個(gè)月的按1.5%計(jì)收，竣工逾期2年以上（含2年）的按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額的20%計(jì)收違約金，如實(shí)際逾期期限按照前款約定測算應(yīng)繳納違約金的比例高于20%的，按實(shí)際測算的比例支付違約金。
四、積極探索房票補(bǔ)償機(jī)制。在公益性項(xiàng)目和城中村改造項(xiàng)目中，試點(diǎn)推行實(shí)施房票補(bǔ)償手段，將被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，以房票形式出具給被征收人作為補(bǔ)償結(jié)算憑證。對選擇房票補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，可以給予一定比例的政策性獎勵。逐步共同建立“房源超市”平臺，積極引導(dǎo)被征收人利用房票購買納入我市“房源超市”范圍的商品房。
五、換購住房個(gè)人所得稅予以退稅支持。自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
六、緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的欠稅及滯納金，可以先行繳納欠稅，再依法繳納滯納金。
【政策解讀】
問：為什么要推行實(shí)施房票制度？
答：目前我國土地房屋征收補(bǔ)償主要有貨幣補(bǔ)償、安置房補(bǔ)償以及重新安排宅基地三種方式。試點(diǎn)推行房票補(bǔ)償制度，是對補(bǔ)償方式的有效補(bǔ)充，可以滿足被征收人多樣化、個(gè)性化的置業(yè)需求。
問：使用房票的好處有哪些？
答：納入征收補(bǔ)償?shù)?span style="color: #236fa1;">安置房可以不再僅限于以往政府規(guī)定的配建房等范圍，鼓勵并引導(dǎo)開發(fā)商將自身存量用房納入“房源超市”，解決以往安置房地理位置、戶型、配套設(shè)施等方面的局限性，拓寬被征收人選房范圍，提高征收安置效率。
問：居民換購住房個(gè)人所得稅政策具體如何執(zhí)行？
答：詳見《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第30號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2022年第21號）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號）。
問：明確城鎮(zhèn)住宅、商服兼容的房地產(chǎn)用地地價(jià)款價(jià)格比例有什么作用？
答：對用途為城鎮(zhèn)住宅、商服兼容的房地產(chǎn)用地，合理優(yōu)化出讓合同中地價(jià)款條款，為企業(yè)繳納稅費(fèi)提供了便利，進(jìn)一步優(yōu)化我市營商環(huán)境。
問：優(yōu)化調(diào)整容積率補(bǔ)繳地價(jià)款支付方式對企業(yè)開發(fā)建設(shè)有什么好處？
答：國有協(xié)議出讓經(jīng)營性建設(shè)用地辦理調(diào)整容積率約定分期繳納出讓價(jià)款的，可在繳納50%出讓價(jià)款后先行申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，有效加快項(xiàng)目用地開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)存量經(jīng)營性建設(shè)用地節(jié)約集約利用。
問：開竣工違約責(zé)任核算規(guī)則較之前有什么變化？
答：為進(jìn)一步減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金壓力，對原來開竣工違約金每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)減，調(diào)減后不再計(jì)收開工違約金，以是否構(gòu)成土地閑置作為監(jiān)管要點(diǎn)。另外，對自身原因造成逾期竣工的，降低違約處罰標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵企業(yè)加快投資建設(shè)。
問：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的欠稅及滯納金，可以先行繳納欠稅，再依法繳納滯納金如何執(zhí)行？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于稅收征管若干事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第48號）第一條，對納稅人應(yīng)繳納的欠稅及滯納金不再要求同時(shí)繳納，可以先行繳納欠稅，再依法繳納滯納金。
編輯 曾嘉慧 二審 陳彥 三審 向才志
